Лизинг недвижимости или кредит: что проверить до расчёта

На недвижимость пришлось 2% российского рынка лизинга в первом полугодии 2025 года. За весь год объём новых сделок с недвижимостью в корпоративном сегменте сократился на 35% — такие данные приводит «Эксперт РА».

Редкость сделки не делает лизинг дороже кредита. Но сравнивать графики рано, пока Вы не ответили на три вопроса: допустим ли выбранный объект для лизинга, кто получит право собственности и нужна ли компании недвижимость в собственности с первого дня.

Сначала проверьте объект, потом запрашивайте график

Базовая конструкция выглядит так: компания выбирает имущество и продавца, лизингодатель покупает это имущество в собственность и передаёт компании во временное владение и пользование за плату и на установленный срок. Так финансовый лизинг описан в Протоколе по финансовым услугам — приложении № 17 к Договору о ЕАЭС.

Из этой формулировки нельзя сделать вывод, что через лизинг разрешено провести любой объект недвижимости. Офис, склад, торговое помещение, земельный участок и незавершённое здание требуют отдельной проверки по актуальным редакциям ГК РФ и Федерального закона № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

Общей ссылки на № 164-ФЗ для такой проверки мало. Юристу или лизингодателю нужно поставить узкий вопрос: может ли конкретный объект с указанным кадастровым статусом стать предметом сделки. Ответ «мы работаем с недвижимостью» не подтверждает допустимость именно Вашего объекта.

До этой проверки коммерческое предложение остаётся предварительным. Компания может потратить время на согласование графика, а затем получить отказ из-за правового статуса имущества.

В сделке участвуют три стороны

Компания определяет объект и продавца. Лизингодатель заключает сделку купли-продажи и становится собственником. Затем компания получает объект во временное владение и пользование и платит по графику.

Из-за этой последовательности продавец должен быть готов продать недвижимость не Вашей компании, а лизингодателю. Это лучше выяснить до оценки объекта и подготовки договора.

Роли сторон, ответственность за выбор имущества и условия передачи стоит проверить по отдельному разбору договора финансового лизинга. Для недвижимости к обычной проверке добавятся характеристики самого объекта и содержание сделки купли-продажи.

Срок тоже нельзя оставлять на устную договорённость. Пункт 7 статьи 15 № 164-ФЗ даёт лизингополучателю право продлить договор на прежних или изменённых условиях, но не устанавливает порядок продления. Поэтому в договоре нужно заранее записать:

• кто направляет предложение о продлении;
• за сколько дней до окончания срока это нужно сделать;
• как стороны согласуют новый график;
• что происходит, если одна из сторон не отвечает.

Иначе право на продление останется, а понятного способа им воспользоваться не будет.

Лизинг и кредит по-разному дают контроль над объектом

При лизинге недвижимость покупает лизингодатель. Компания пользуется ею на условиях договора, но не получает собственность в момент покупки.

При кредите предметом расчёта должна стать другая денежная схема. Однако одной фразы «кредит дешевле» или «лизинг снижает налоги» недостаточно. Нужны два предложения на один срок и с одинаковой датой начала выплат.

Вердикт зависит не только от суммы. Если компании нужна собственность сразу — например, чтобы самостоятельно распоряжаться объектом без ограничений договора лизинга, — кредитный сценарий лучше соответствует задаче. Если достаточно пользоваться недвижимостью в течение согласованного срока, можно сравнивать полные выплаты.

Не смешивайте временное пользование и обещание последующего выкупа. Их финансовые последствия различаются; подробнее эта граница разобрана в материале о лизинге и аренде с выкупом.

Сравнивайте две полные выплаты, а не рекламные ставки

Обозначьте совокупную выплату по лизингу как L, а по кредитному сценарию — как K. Горизонт расчёта должен совпадать: например, одна и та же дата окончания обоих графиков.

В L войдут все суммы, которые компания обязана перечислить по конкретному договору. В K — все выплаты по конкретному кредитному предложению и связанные с покупкой расходы. Состав нельзя заполнять типовыми процентами: его берут из проектов договоров и графиков.

Развилка получается короткой:

• если L < K и компании достаточно временного владения, денежное преимущество у лизинга;
• если K < L и компании нужна собственность с момента покупки, преимущество у кредита;
• если суммы близки, решение определяют права на объект, условия продления и ограничения договора.

Налоговый эффект, выкупную стоимость и дополнительные расходы добавляют только после получения условий обеих сделок и проверки применимых норм НК РФ. Без этих данных расчёт покажет не стоимость сделки, а выбранную автором гипотезу.

Решение до переговоров

До запроса коммерческих предложений проверьте три условия:

• актуальные редакции ГК РФ и № 164-ФЗ допускают выбранный объект как предмет лизинга;
• продавец готов заключить договор купли-продажи с лизингодателем;
• компанию устраивает временное владение вместо собственности с момента покупки.

Если все три ответа положительные, запросите лизинговый и кредитный графики на один срок. Затем сравните L и K по полным выплатам. Пока одного из ответов или графиков нет, объявлять лизинг либо кредит дешевле нельзя.