Лизинг недвижимости

8 Июл    Блог
Июл 8

Лизинг недвижимости

Рано или поздно любой компании необходимо приобрести недвижимость, будь то офисное здание или производственный объект. Однако разовая передача крупных активов для такой покупки часто бывает неэффективной.


Переход к коммерческому банку может не дать желаемого результата: отечественные банки по-прежнему готовы предоставлять долгосрочные ссуды, а компаниям часто не хватает согласованности. Более того, по действующим правилам имущество, приобретенное с помощью банковского кредита, не может быть залогом. Для решения проблемы руководителю арендной компании следует использовать имущество, в котором ему разрешено передать приобретенное имущество в соответствии с целью кредита кредитору в качестве выравнивания.

Как это сделать?

На практике основа договора купли-продажи недвижимости не отличается от работы с другими предметами аренды. Он основан на договоре аренды между застройщиком и арендатором и договоре купли-продажи между арендной компанией и продавцом недвижимости. К договору аренды (как правило) обычно прилагается договор займа (договор о привлечении финансовых ресурсов) и договор залога (поручительство и т. д.). Параллельно с заключением договора купли-продажи была достигнута договоренность об аренде земельного участка, на котором строится арендуемая недвижимость. Кроме того, на последний договор больше не распространяются льготы, связанные с лизингом (то есть право ускорить вычет объекта с эффектом, не превышающим 3, и передать имущество арендатору после того, как он выполнил все обязательства по договор аренды).

Комментарий: Правовые нормы внутреннего гражданского законодательства существенно различаются в регулировании прав на собственность и землю. Законодатель внес отдельные статьи в Гражданский кодекс, регулирующие право на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков (статья 264), и право собственника собственности на использование земельного участка (статья 271).

Компания по аренде жилья обязана приобретать недвижимость по договору купли-продажи, полностью без использования договора обмена, субсидии и других средств получения собственности. При заключении договоров купли-продажи и финансирования объекта недвижимости следует уточнить, в частности, что предмет здания, не заложенного в залог, принадлежит лицу, передающему право собственности, не арестован и не находится в ведении. предмет претензии третьих лиц.

Финансовая аренда на имущество подлежит государственной регистрации независимо от срока действия. Его подход подтвержден Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также статьей 131 КГ РФ и статьей 20 Закона «О финансовом лизинге (приеме аренды). “. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок осуществляется в ведомственных регистрационных кабинетах, расположенных на территории строения.

Для оформления права финансовой аренды необходимо подготовить следующий пакет документов:

платежное поручение, подтверждающее оплату за государственную регистрацию;
заявление на регистрацию от арендодателя и арендатора;
нотариально заверенные копии (часто заверенные печатью компании) документов, подтверждающих право собственности застройщика на объект недвижимости;
первоначальный договор финансовой аренды;
копию договора аренды земельного участка, на котором расположен объект строительства, с приложением плана этого земельного участка;
документы, подтверждающие полномочия руководителя компании на совершение такой сделки или полномочия юриста для лица, представляющего интересы сторон, для совершения сделки;
совместные документы (свидетельство о регистрации, карточка, учредительный договор и т. д.) арендной компании и арендатора;
письмо Госкомстата РФ об обозначении кодов запрашивающих сторон (арендодателя и арендатора);
подать справку из налоговой о постановке на учет сторон.

При отсутствии нарушений действующего законодательства в документах право на финансирование аренды (аренды) регистрируется, как правило, в срок менее 2 месяцев, и делается соответствующая запись. В едином государственном реестре имущественные права.

Закон «О финансовой аренде (аренде)» дает сторонам договора право самостоятельно решать, кто будет держателем баланса. Я сдаю в аренду. Если недвижимость находится на балансе арендатора, он будет платить с нее налог напрямую. Если недвижимость находится на балансе арендодателя, арендатор уплачивает налог на недвижимость косвенно (в рамках арендных платежей) и в меньшей степени.

Принимается окончательное решение по выбору держателя баланса и времени передачи платежа, исходя из планируемых доходов и расходов сторон, а также деталей организации финансовых потоков между ними. Арендатор, зарегистрировавший недвижимость и имеющий на балансе m, меньше случаев банкротства и разногласий, когда он передает это имущество финансирующей стороне в качестве залога. Финансовые отчеты ясно показывают предполагаемое использование денег, собранных для обеспечения проекта договора аренды. Конечно, по крайней мере, собственность остается у застройщика.

Пример: крупная торговая компания, активно развивающая филиальную сеть по всей России, планировала открыть филиал и подала заявку на аренду нового административного здания в арендную компанию. Договор финансовой аренды был подписан при условии, что компания имеет право выкупить недвижимость в долгосрочной перспективе у арендодателя. Впоследствии арендная компания заключила договор купли-продажи с владельцем недвижимости и одновременно договор аренды земельного участка, на котором она расположена. Срок последнего соглашения был установлен с учетом срока финансовой аренды и фиксированной ставки арендной платы. Банк предоставил компании ссуду на покупку недвижимости у собственника. После регистрации договора аренды торговая компания повлияла на арендную плату, в том числе арендную плату за землю под зданием, на себестоимость, тем самым полностью используя налоги. Позже, когда сеть филиалов расширилась и, соответственно, увеличилась прибыль, компания выкупила недвижимость у арендной компании за гораздо меньшие деньги.

Что нужно учитывать?

В России рост объемов финансовой аренды имущества и сооружений становится все более популярным среди компаний, принадлежащих финансовым и коммерческим структурам.

Его преимущества:

компания сможет использовать большие площади без значительных разовых затрат;
арендатор не платит налог на недвижимость напрямую (в случае, если застройщик выступает хранителем баланса), арендная компания уплачивает ставку налога в части арендных платежей. Кроме того, арендатор вносит все эти платежи в стоимость проданных товаров, тем самым добиваясь значительной экономии налога на прибыль;
после окончания срока аренды арендатор приобретает недвижимость либо на полностью обесцененной собственности, либо по наименьшей из балансовой стоимости (отраженной, в частности, в ставке налога на имущество) для этого объекта.

Тем не менее рыночная стоимость конструкции остается высокой.

Однако сдача недвижимости в аренду не означает финансирование строительства новых построек. Это возможно только для уже сданных объектов. Это исключает все бесконечные здания и сооружения из списка возможных предметов в аренде. Однако эта проблема является гибкой, если, например, отдел проектного финансирования банка вместе с партнером находится на взаимовыгодных условиях, участвуя в строительстве объекта и сдаче под ключ. И тогда арендная компания, которая нужна банку, приступает к реализации сделки по финансовой аренде.

Правильно рассчитать депрессию

Один из наиболее спорных вопросов, касающихся арендной платы за недвижимость, – это определение полной суммы амортизации объекта.

Согласно «Классификации основных средств, включаемых в амортизационные объекты» (Постановление Правительства РФ №1 от 01.01.02), наиболее популярными объектами аренды являются объекты 7, 8, 9, 10 понижающих групп (общий период сокращения – от 15-30 лет и старше). То есть при использовании ускоренной ставки дисконтирования, равной 3, срок договоров финансовой аренды составляет от 5 до 10 лет и более. Внутреннее использование показывает, что лишь ограниченное число инвесторов может профинансировать лизинговый проект на такой длительный период (5-6 лет), не говоря уже о 10-летнем сроке аренды.

Теперь, когда снято ограничение в Законе «О лизинге», которое гласит, что «Срок аренды должен быть равен периоду полной амортизации имущества», проблема расторжения аренды на такой длительный срок остаётся вне поля зрения. Однако снятие этого ограничения не означает, что можно заключить договор аренды и воспользоваться его налоговыми льготами в кратчайшие сроки, даже в кратчайшие сроки.

В такой ситуации руководитель компании, планирующей сдавать недвижимость в аренду, имеет право использовать отечественную практику расчетов, которая руководствуется международным опытом ведения арендного бизнеса. Согласно этой практике сделка аренды считается действительной, если с момента принятия решения о ней было принято решение 70-75% скидки с учетом коэффициента 3 для здания, которое оно было арендовано. В настоящее время предпринимательская группа Общества РОСЛИЗИНГ предложила включить эти ритуалы в Закон «О финансовой ренте».
(Арендная плата) “. Если это предложение будет принято, условия аренды недвижимости могут быть снижены на 25-30%, что уже более оптимистично для России.

Однако на практике применяется более эффективный метод снижения условий аренды не введенных в эксплуатацию сооружений, которые некоторое время находятся в эксплуатации (чем дольше, тем лучше), то есть бухгалтерии по уже начисленной амортизации. Если этот факт будет зафиксирован, то при сдаче такого объекта в аренду можно будет и дальше снижать износ, и применять эффект ускоренного ускорения. Такая «преемственность» положительно сказывается на сокращении времени, необходимого для привлечения финансовых ресурсов для реализации сделки аренды, и, как следствие, приводит к снижению стоимости всего проекта.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *