Застройщик нашёл участок под новый жилой проект, но прежняя схема «0/100» больше не проходит: банк не готов оплатить всю покупку. Он требует собственные деньги, дополнительный залог и расчёт, который подтверждает сроки стройки и будущие поступления.
Кредиты на землю не исчезли. По данным издания «Московская перспектива», банки продолжают финансировать проекты с подтверждёнными градостроительными параметрами и устойчивой экономикой. Финансовому директору нужно проверить проект по новым фильтрам до подачи заявки — иначе компания потеряет время на кредитный комитет, а продавец участка не станет ждать.
Стоимости земли уже недостаточно для решения банка
Один из показателей в заявке — LLCR, коэффициент покрытия долга денежным потоком проекта. Он показывает банку, хватит ли будущих поступлений на выплаты по кредиту.
Банк оценивает не только цену участка. «Московская перспектива» называет три блока: градостроительные параметры, финансовую модель и сроки реализации проекта. Если компания не подтверждает площадь будущего объекта или не обосновывает срок ввода, прогноз выручки выглядит для кредитора слабее.
Порог LLCR и сценарий расчёта запросите у банка до подготовки окончательной модели. Один кредитор может заложить более медленные продажи, другой — увеличить срок согласований или потребовать больший запас денежного потока. Расчёт застройщика должен выдерживать именно банковский сценарий.
Собственные деньги и дополнительный залог заменили «0/100»
«Московская перспектива» сообщает о трёх изменениях в условиях финансирования: банки требуют увеличить собственный вклад застройщика, предоставить дополнительное обеспечение и допустить регресс на основной бизнес. При регрессе банк сможет предъявить требования не только к проектной компании, но и к другому имуществу группы — в пределах условий договора.
Основным обеспечением остаётся земельный участок или право его аренды. В подборке материалов «Кредитование застройщика» система «КонсультантПлюс» также называет поручительство бенефициаров и крупных компаний группы, залог акций либо долей проектной компании.
Это меняет бюджет покупки. Если часть цены участка нужно оплатить своими деньгами, эта сумма уже не профинансирует стройку и продажи. Дополнительный залог связывает имущество, которое компания могла использовать для следующего кредита.
До подачи заявки запросите у банка предварительные условия: долю собственных средств, перечень обеспечения, предел регресса, срок кредита и порядок пересмотра его цены. Затем внесите эти параметры в модель. Подставлять условия другой сделки опасно: банк оценивает экономику конкретного проекта и участка.
Рассрочка уже не равна деньгам на эскроу-счетах
В I квартале 2025 года около 40% сделок на первичном рынке проходили с рассрочкой. В предыдущие годы её доля не превышала 10–20%, а накопленная задолженность покупателей достигла 1 трлн ₽. Эти данные приводит Банк России в рекомендациях по оценке рисков жилищных проектов.
Доля рассрочки выросла в 2–4 раза: до 40% против прежних 10–20%. Но договор с покупателем ещё не означает, что вся цена квартиры поступила на эскроу-счёт. Часть денег застройщик получит позднее — если покупатель продолжит платить.
Банк России рекомендовал кредиторам запрашивать объём рассрочек, первоначальные взносы, сумму просрочки и её длительность. При существенной доле таких продаж кредиторам предложено снижать оценку кредитоспособности застройщика.
Финансовая модель должна разделять три суммы: деньги на эскроу-счетах, будущие платежи по действующим рассрочкам и просроченную задолженность. Если сложить их в общий объём продаж, модель завысит денежный поток и покрытие долга.
Правила 2027 года влияют на заявки уже сейчас
Новые нормы Банка России по резервированию кредитов на строительство должны вступить в силу 1 октября 2027 года. По данным «Московской перспективы», банки уже адаптируют риск-модели к будущим требованиям.
Одновременно кредиторы предлагают менее выгодные условия или отказывают компаниям, которые не проходят новые критерии. На доступность финансирования также влияют снижение продаж, большой объём предложения, затяжные согласования и риск ввода жилья, не покрытого деньгами на эскроу-счетах.
Снижение рыночных ставок само по себе не исправит слабую модель проекта. Для бюджета полезнее проверить долговую нагрузку и запас денежного потока, чем переносить общий рыночный прогноз в условия будущего кредита.
Что проверить до покупки участка
Выводите проект на кредитный комитет, когда можете подтвердить пять блоков:
- пересчитайте LLCR по сценарию продаж и сроков, который использует банк;
- отделите деньги на эскроу-счетах от будущих и просроченных платежей по рассрочкам;
- зафиксируйте сумму собственного вклада и её влияние на оборотные средства;
- составьте перечень залогов, поручительств и обязательств основного бизнеса;
- сравните полную цену кредита с другой структурой сделки — например, по методике сопоставления финансирования и прав на недвижимость.
Если один блок не подтверждён, заявка ещё не готова. Сначала пересоберите цену участка, этапность проекта или структуру финансирования. Рассылка одной модели по разным банкам не увеличит остатки на эскроу-счетах и не добавит компании залогов.
